Доклад «Об изменениях внесенных в Жилищный кодекс Российской
Федерации касающихся проведения капитального ремонта многоквартирных
домов»
Федеральный закон № 271 от 25.12.2012 «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ и признании и отдельные законодательные акты РФ и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов РФ» (далее — Федеральный закон № 271) вступил в силу 26.12.2012 года. Закон определяет правовые основы для вовлечения в процесс финансирования капитального ремонта в многоквартирных домах собственников жилья.
Ранее Гражданским и Жилищным кодексами уже была установлена обязанность собственника по несению бремени содержания принадлежащего ему имущества. Вместе с тем не было эффективного механизма реализации установленной обязанности. Система взимания платы за капитальный ремонт действовала фактически в 500 российских городах. Новый закон призван создать такой механизм и сделать практику внесения взносов на капитальный ремонт общероссийской.
Недостаточность финансирования капитального ремонта и реконструкции многоквартирных домов привела к постоянному накапливанию так называемого не до ремонта, т.е. объема фонда жилых зданий, которые после начала эксплуатации достигли экономически оптимального для проведения ремонта и реконструкции возраста, но не попадали в число обновляемых объектов из-за отсутствия финансирования.
Деятельность Фонда ЖКХ улучшила ситуацию, но не решила проблему недоремонта. На капитальный ремонт многоквартирных домов (далее — МКД) Камчатского края за счет средств Фонда за 5 лет его деятельности было выделено 658,06 млн. рублей. А с учетом долевого финансирования Камчатского края муниципальных образований и средств собственников жилья общий объем расходов на указанные цели составляет 784,19 млн рублей. Краевыми адресными программами с использованием указанных средств предусмотрено проведение капитального ремонта 323 МКД (общей площадью около 820,25 тыс. м²), в которых проживают 31,8 тыс. человек.
В соответствии с долгосрочной краевой целевой программой «Адресная программа по капитальному ремонту многоквартирных домов в Камчатском крае на 2013 год», утвержденной постановлением Правительства Камчатского края от 29.05.2013 № 220-П, с общим объемом финансирования в сумме 38,24 млн. руб. (средства Фонда-18,57 млн. руб.) запланировано проведение капитального ремонта в 15 МКД, общей площадью 20,089 тыс. м² с численностью проживающих 822 чел.
Высокая степень износа жилищного фонда — это не только низкий комфорт для его жителей, но и избыточное потребление энергетических ресурсов. Прежде всего — тепла. Во-первых, потому что характеристики теплозащиты таких домов, как правило, низки. Во- вторых, потому что в этих домах технологически невозможно регулировать объем потребления тепла.
Во многих случаях, таким образом, требуется не капитальный ремонт МКД, а их реконструкция. Без реконструкции неизбежны значительные финансовые потери из-за низкой энергоэффективности зданий.
С этим комплексом проблем не могут в одиночку справиться ни бюджет, ни собственники жилья. Нужна консолидация усилий и сложение возможностей бюджетов (федерального, регионального и муниципального), с одной стороны, и собственников квартир — с другой. Что и закреплено в Федеральном законе № 271.
В соответствии с указанным законом на собственников помещений МКД возложена обязанность по выплате взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а на органы государственной власти субъекта РФ — обязанность по организации обеспечения своевременного проведения капремонтов домов. Органы местного самоуправления могут софинансировать капитальный ремонт дома, проводимого собственниками квартир.
Для реализации требований законодательства в Камчатском крае будет принята региональная программа капитального ремонта, которая будет содержать перечень всех МКД края, работ по капитальному ремонту и сроки их проведения. В рамках такой программы необходимо также создать регионального оператора (региональный фонд капитального ремонта), принять нормативно-правовые акты, устанавливающие порядок организации проведения капитального ремонта, определить минимальный размер взноса для собственников жилья на капитальный ремонт, порядок контроля за формированием и расходованием средств фонда капремонта. Наконец, требуется обеспечить контроль за деятельностью регионального оператора.
Не позднее 2-х месяцев со дня опубликования региональной программы капремонта (предположительно, в период до 2014 г.) собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании должны принять решение о выборе способа формирования фонда капитального ремонта.
Федеральным законом № 271 предусмотрено два способа формирования фонда капитального ремонта. Первый — индивидуальное накопление — предполагает накопление взносов на капремонт на специальном счете МКД, бенефициарами по которому являются все собственники помещений в данном доме. Второй — или так называемая централизованная система капитального ремонта — предусматривает перечисление собственниками помещений взносов на капремонт на счет регионального оператора. Последний принимает на себя обязанность обеспечить проведение капремонта в соответствии с региональной программой и его финансирование за счет средств фонда ремонта данного дома, а также за счет средств, сформированных из взносов собственников помещений в других домах.
В случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, фонд ремонта дома распределяется между собственниками пропорционально уплаченным взносам. В случае смены способа формирования фонда ремонта дома — например, со второго способа на первый, то есть на индивидуальное накопление, региональный оператор должен перечислить средства фонда ремонта дома на специальный счет дома.
За 1 месяц до окончания установленного срока для выбора способа формирования фонда капитального ремонта (если жильцы МКД к этому времени не выбрали его самостоятельно) орган местного самоуправления созывает общее собрание собственников помещений для принятия такого решения.
Если способ управления не выбран или не реализован, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капремонта многоквартирного дома на счете регионального оператора.
Собственники помещений в многоквартирном доме могут выбрать способ формирования фонда капремонта на специальном счете, открытом в любой российской кредитной организации с капиталом не менее 20 млрд руб. (в настоящее время такому требованию соответствуют 34 российских банка).
При выборе способа формирования фонда капремонта на специальном счете общее собрание собственников помещений обязано принять решения по следующим вопросам:
– о размере ежемесячного взноса на капремонт (он не может быть ниже минимального уровня, установленного нормативно-правовым актом субъекта РФ);
– о перечне и сроках работ по капитальному ремонту (также в рамках, установленных региональными программами, сроков и перечня работ);
– о владельце специального счета в кредитной организации, для открытия этого
счета.
Если собственники помещений не выбрали кредитную организацию или кредитная организация не соответствует требованиям, установленным законодательством, выбор кредитной организации осуществляется региональным оператором.
Владельцами специального счета могут быть товарищества собственников жилья, жилищно-строительные кооперативы, региональный оператор.
Если собственниками помещений принято решение об открытии специального счета на имя регионального оператора, протокол решения общего собрания направляется региональному оператору.
Обязанность по уплате взносов на капремонт возникает у собственников помещений многоквартирных домов спустя 4 месяца, следующих за месяцем опубликования региональной программы капремонта.
Взносы на капремонт не уплачиваются собственниками помещений МКД, который признан в установленном порядке аварийным, подлежащим сносу или реконструкции, а также собственниками помещений в многоквартирном доме, расположенном на земельном участке, в отношении которого принято решение о его изъятии для государственных или муниципальных нужд.
Региональный оператор создается субъектом РФ в форме юридического лица (фонда), расходы на административно-хозяйственную деятельность которого финансируются за счет взносов учредителя.
Региональный оператор обеспечивает заключение с собственниками помещений договоров на формирование фонда капремонта и выполнение капремонта общедомового имущества МКД, выставляет собственникам платежные документы, выполняет функции технического заказчика (разрабатывает проектно-сметную документацию, отбирает в установленном нормативно-правовым актом субъекта РФ порядке подрядную организацию для проведения капремонта, обеспечивает контроль за проведением работ и приемку выполненных работ, их финансирование).
Региональный оператор отвечает за исполнение обязательств по проведению капремонта многоквартирного дома, а субъект РФ несет субсидиарную ответственность за ненадлежащее исполнение возложенных на регионального оператора обязанностей по капремонту перед собственниками помещений многоквартирного дома.
Взносы, перечисленные на счет регионального оператора, могут быть использованы только на цели капремонта. Контроль за формированием и расходованием фонда капремонта, деятельностью регионального оператора возложен на органы государственной жилищной инспекции.
Капитальный ремонт общедомового имущества МКД выполняется на основании решения общего собрания собственников помещений, по предложению товарищества собственников жилья, жилищно-строительного кооператива, управляющей организации или регионального оператора. Если таковых решений не принято — на основании решения органа местного самоуправления, который тем самым берет инициативу на себя.
Решение во всех случаях принимается по перечню работ, срокам их проведения, источникам финансирования, смете расходов на капремонт.
Общее собрание собственников помещений МКД может принять решение о привлечении кредита (займа) на выполнение капремонта, порядке его погашения, уплате процентов.
Расходы на оплату выполненных работ финансируются на основании акта о выполненных работах, согласованного с органом местного самоуправления и лицом, уполномоченным собственниками. Работы по капитальному ремонту также могут авансироваться, но в размере не более 30% от их стоимости.
Меры государственной поддержки на капремонт могут предоставляться товариществам собственников жилья, жилищно-строительным кооперативам, управляющим организациям и региональному оператору.
Способ формирования фонда капремонта может быть изменен по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, причем в любое время.
Начиная с 2014 года средства краевого финансирования будут направлены в региональный фонд капитального ремонта, который будет создан в соответствии с Федеральным законом № 271-ФЗ.
В целях реализации данного федерального закона в Камчатском крае подготовлен проект закона Камчатского края по обеспечению проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов в Камчатском крае. Рассмотрение закона планируется на сентябрьской сессии Законодательного Собрания Камчатского края.
Распоряжением Правительства Камчатского края от 15.07.2013 № 326-РП
принято решение о создании регионального оператора некоммерческой организации «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Камчатского края».
Устав регионального оператора утвержден приказом Министерства жилищно- коммунального хозяйства Камчатского края и направлен на рассмотрение в Управление юстиции Камчатского края.
Министерству финансов Камчатского края поручено в краевом бюджете 2013года предусмотреть финансовые средства в размере 10,0 млн. руб. для внесения в качестве имущественного взноса при создании регионального оператора.
В целях реализации п.3.3 протокола совещания у заместителя Председателя Правительства Российской Федерации Д. Н. Козака от 19.06.2013 № ДК-П9-136пр Министерство работает с администрациями муниципальных образований Камчатского края по активизации работы по проведению инвентаризации многоквартирных домов в объеме, необходимом для формирования долгосрочной программы капитального ремонта общего имущества МКД, с целью окончания данных мероприятий в срок до 1 октября 2013 года.
На основании данных инвентаризации жилищного фонда и мониторинга технического состояния будет сформирована долгосрочная программа капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов в Камчатском крае сроком на 30 лет.
При ее реализации будут использованы средства Фонда содействия реформированию ЖКХ, софинансирование краевого и местных бюджетов и средства собственников жилых помещений.
В соответствии с приказом Минрегионразвития исходя из необходимой потребности и критерий доступности будет рассчитан размер минимального взноса на капитальный ремонт, в соответствии с которым будут осуществляться платежи собственников на капитальный ремонт.
В связи с задержкой Минрегионразвития РФ подготовки нормативных документов и методических рекомендаций было внесено предложение о переносе сроков формирования региональных фондов капитального ремонта на 01.07.2014 года, данная инициатива не была поддержана Фондом, вследствие чего субъекты РФ самостоятельно работают по подготовке НПА по капитальному ремонту.
