Автор: Катерина

Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК) предусмотрена возможность изменить или расторгнуть договор купли-продажи по соглашению сторон, либо по решению суда (ст. 450 ГК).

Соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (пункт 1 статьи 452 ГК).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме и подписывается сторонами. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ст. ст. 550, 551 ГК).

 

«В случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения, а при расторжении договора в судебном порядке – с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.»-отметила Анастасия Кузнецова заместитель начальника отдела государственной регистрации недвижимости, ведения ЕГРН, повышения качества данных ЕГРН и обработки документов Управления Росреестра по Камчатскому краю.

 

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Статьей 453 ГК, предусмотрена возможность расторжения договора, если обязательства по нему сторонами не исполнены.

При этом действующим законодательством не предусмотрено расторжение договора по соглашению сторон, если обязательства по нему сторонами исполнены надлежащим образом (согласно пункту 1 статьи 408 ГК надлежащее исполнение прекращает обязательство).

В тоже время по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

 

Что можно отнести к существенным нарушениям условий договора?

 

Так, например, неоплата (неполная оплата) стоимости недвижимости относится к существенному нарушению договора, влекущему право продавца требовать его расторжения.

 

«К существенному нарушению договора относится передача продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве (ст. 557 ГК). В таком случае покупатель вправе по своему выбору в том числе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы (п. 2 ст. 475 ГК).» – привел пример Юрий Маслов руководитель Управления Росреестра по Камчатскому краю.

 

Порядок осуществления государственной регистрации

 

В соответствии с  Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ
«О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления сторон по соглашению, либо заявления заинтересованного лица и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Законом № 218-ФЗ порядке.

Основания для осуществления государственной регистрации права перечислены в ч.2 ст.14 Закона № 218-ФЗ, в данном случае к ним относятся соглашение о расторжении договора купли-продажи, либо решение суда, вступившее в законную силу.

При этом, в случае если ранее заключенный между продавцом и покупателем договор купли-продажи (далее – Договор) исполнен сторонами в полном объеме, государственная регистрация будет осуществляться в следующем порядке:

• государственная регистрация «обратного» перехода к продавцу права собственности на объект недвижимости, являющийся предметом Договора, может быть осуществлена на основании гражданско-правовой сделки об отчуждении этого имущества продавцу его нынешним собственником (покупателем);
• для государственной регистрации «обратного» перехода права собственности на объект недвижимости в том числе представляются:

1. заявление о государственной регистрации перехода права – представляет лицо, являющееся согласно Договору покупателем объекта;
2. заявление о государственной регистрации права – представляет лицо, являющееся согласно Договору продавцом объекта;
3. документ, подтверждающий полномочия представителя (если от имени заявителя/стороны договора действует представитель);
4. новый, «обратный от покупателя продавцу» Договор;
5. иные документы, которые в установленных законодательством случаях необходимы для государственной регистрации, в том числе для проверки законности сделки: финансовое исполнение по договору; акт приема-передачи; сведения о лицах, сохраняющих право проживания.

 

 

С 1 января 2024 года более чем у 230 тысяч объектов недвижимости

 изменилась кадастровая стоимость

            В 2023 году в Камчатском крае в рамках единого цикла проведена государственная кадастровая оценка объектов капитального строительства. Это здания, помещения, сооружения, объекты незавершенного строительства, машино-места, сведения о которых содержались в Едином государственном реестре недвижимости на 01.01.2023.

Переоценено 231516 объектов капитального строительства. Новая кадастровая стоимость применяется с 1 января 2024 года.

В нашем регионе эту работу выполняло краевое государственное бюджетное учреждение «Камчатская государственная кадастровая оценка». Результаты определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства утверждены приказом Министерства имущественных и земельных отношений Камчатского края                                                  от 27.11.2023 № 42-Н. Ранее, в 2022 году, кадастровая оценка проводилась в отношении земельных участков.

«Кадастровая стоимость используется для целей налогообложения (налог на землю, имущество физических лиц, имущество организаций), определения арендной платы или выкупной цены земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для расчета стоимости нотариальных действий и госпошлины за выдачу нотариального свидетельства при наследовании объектов недвижимости, а также при подаче  иска в суд по имущественным спорам», – напомнил руководитель Управления Росреестра по Камчатскому краю Юрий Маслов.

 

В случае возникновения вопросов, связанных с определением кадастровой стоимости, жители Камчатского края могут обратиться с заявлением в краевое государственное бюджетное учреждение «Камчатская государственная кадастровая оценка» (Учреждение по оценке), наделенное соответствующими полномочиями, и получить разъяснения.

 

«При проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в 2023 году для определения кадастровой стоимости были использованы дополнительные ценообразующие факторы с учетом ценового зонирования и зонирования по экономическим характеристикам. Новый расчет в большей степени отражает объективную стоимость объектов недвижимости. Заинтересованному лицу в первую очередь следует получить разъяснения по расчёту кадастровой стоимости и только после этого принимать решение об изменении кадастровой стоимости. Бюджетным учреждением осуществляется проверка качества расчётов, внутренний контроль, выявление ошибок. Кадастровая стоимость может меняться как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения, но всегда соответствует тенденциям рынка», – пояснил руководитель КГБУ «Камчатская государственная кадастровая оценка» Александр Ващилко.

 

Учреждение по оценке не только предоставляет разъяснения, связанные с определением кадастровой стоимости, но и осуществляет приём и рассмотрение заявлений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

 

Ознакомиться с порядком подачи заявления (обращения) о предоставлении разъяснений, исправлении ошибок и установлении кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости можно на официальном сайте Учреждения по оценке по адресу: https://gko.kamgov.ru/answer.php.

 

21 февраля 2024 г. состоялся Турнир по настольному теннису среди мужчин, приуроченный ко Дню защитника Отечества.

 

🔥На спортивном мероприятии царила дружеская атмосфера, присутствовал здоровый спортивный дух, участники получили массу положительных эмоций.

 

📌По итогам соревнований, места распределились следующим образом:

🥇1 место – Смехов Геннадий;

🥈2 место – Кыпчаков Аржан;

🥉3 место – Попов Вячеслав;

👏Поздравляем победителей и призёров!

 

⭐️Так же поздравляем наших мужчин с наступающим праздником!

«Спортсмен, сердечно поздравляем,

Ведь 23 февраля пришло!

Побед в соревнованиях желаем.

На личном фронте чтоб было хорошо.

 

Конечно же, достатка, процветанья,

И удовольствие от жизни получать.

Пусть счастья яркое блистанье

Не позволяет никогда скучать.»

 

Жить только на проценты со вкладов возможно, но это доступно достаточно обеспеченным людям. К тому же эта возможность зависит от нескольких факторов: процентной ставки по вкладу, желаемых ежемесячных расходов и накопленного капитала. Подробнее о том можно ли жить только на проценты со вклада и при какой сумме такое возможно, к какому возрасту ее можно накопить в интервью Газета.ру рассказал финансовый советник, эксперт проекта НИФИ Минфина РФ «Моифинансы.рф» Сергей Макаров.

Для расчета необходимой суммы возьмем несколько сумм дохода, который мы хотим получать с банковских вкладов: 100, 50 и 30 тысяч рублей. Также возьмем несколько процентных ставок: 5% (как это было в 2020 году, 15% – как сейчас и среднюю в 10%).

Принцип такой: если расходы составляют 100 000 рублей в месяц, это 1 200 000 рублей в год, значит капитал при ставке в 10% должен быть равен 1,2 млн *10 = 12 млн рублей.

Посчитаем остальные варианты и сведем их в таблицу.

Сумма дохода	Проценты по вкладу
	5%	10%	15%
30 000 ₽	7 200 000 ₽	3 600 000 ₽	2 400 000 ₽
50 000 ₽	12 000 000 ₽	6 000 000 ₽	4 000 000 ₽
100 000 ₽	24 000 000 ₽	12 000 000 ₽	8 000 000 ₽

 

Давайте сделаем расчеты того, как можно накопить такую сумму. Будем отталкиваться не от возраста, а от срока накопления. Возраст у каждого свой и поменять его нельзя. А вот срок накопления можно варьировать. Также есть еще две переменных, которые влияют на то, сколько времени нужно будет копить: это доходность накоплений(инвестиций) и сумма ежемесячных сбережений.

Для расчета возьмем те же варианты доходности и разные сроки: 5, 10 и 20 лет. И посчитаем суммы необходимых сбережений для накопления суммы, скажем в 6 млн рублей.

Срок накоплений	Доходность накоплений
	5%	10%	15%
5	90 487 ₽	81 899 ₽	74 158 ₽
10	39 752 ₽	31 373 ₽	24 626 ₽
20	15 121 ₽	8 730 ₽	4 881 ₽

 

Для других сумм соответственно можно пропорционально уменьшать или увеличивать размер сбережений.

Копить на такой долгий срок с помощью банковских вкладов – не очень хорошая идея, поскольку проценты по вкладу не покрывают инфляцию. Нивелировать ее влияние можно либо откладывая больше, либо используя более доходные (а значит и рискованные) инструменты, а также возможности налоговых вычетов.

Например, с 2024 года будет работать новый тип индивидуального инвестиционного счета – ИИС-3.  Они будут рассчитаны на срок в 10 и более лет. Открыв такой счет также можно расчитывать на получение налоговых вычетов на взносы (как по ИИС типа А, действующий сейчас), так и на инвестиционный доход (как по ИИС типа Б). Инвестировать внесенные на ИИС средства можно в российские акции, облигации, паи биржевых фондов.

Для наглядности давайте возьмем следующие условия:

• срок счета = 10 лет, т.е. минимально возможный для получения вычетов
• ежемесячный взнос на счет = 24 626 ₽, что дает в год 295 512 ₽, соответственно вычет составит 38 417 ₽
• доходность за вычетом комиссий и с учетом отсутствия налогов на инвестиционный доход = 15% годовых. Такую доходность может дать сбалансированный портфель из акций крупных российских компаний и облигаций федерального займа.

В этом случае накопленная сумма в конце срока составит не 6 млн рублей (как в таблице выше), а примерно 7,5 млн рублей, а это весьма существенная разница для будущего пассивного дохода.

📌В выходной день 18 февраля 2024 года, в спорт зале «ЮНОСТЬ» п. Оссора, прошел турнир «Выходного дня» по настольному теннису между учащимися Оссорской и Карагинской школ.

✔️В соревновании приняли участие 8 спортсменов.

По итогу места распределились следующим образом:

🥇1 место Овсянников Артём – набравший 20 очков, опередив всех соперников

🥈2 место Нурмагамедов Заур – 17 очков

🥉3 место Башмачников Анатолий – 12 очков

4 место Попов Артем

5 место – Ткачёв Кирилл

6 место – Романенко Данил

7 место – Никонов Алексей

8 место – Шафранский Вячеслав

Ребята были награждены медалями, грамотами и сладкими призами!

🔥Турнир прошёл в теплой дружественной обстановке. Участники мероприятия показали своё мастерство и ловкость. Ребята получили заряд бодрости и отличное настроение, но главной наградой спортивного мероприятия стали: положительные эмоции и прекрасное настроении!

Ипотечный заемщик в стремлении рассчитаться за свое жилье как можно быстрее может совершить ряд ошибок, которые не позволят получить максимальную выгоду от досрочного погашения ипотечного долга. В каких случаях может получиться так, что из-за досрочного погашения вместо выгоды получается переплата, в интервью агентству «Прайм» рассказала эксперт проекта Минфина России «Моифинансы» Ольга Дайнеко.

 

Ошибки заемщиков

 

1. Пробовать накопить «приличную» сумму и только тогда вносить ее в качестве платежа на досрочное частичное/полное погашение.

Разумнее не накапливать, а вносить свободные средства в меньшем количестве, но чаще. Причина в том, что большинство ипотечных программ с аннуитентными платежами и внесенный дополнительный платеж направляется на погашение части основного долга, что, соответственно, уменьшает и сумму процентов (они начисляются на остаток долга). Кроме того, в процессе накопления денег на погашение всей ипотеки разом можно пропустить наиболее выгодный для досрочного погашения период-первую половину срока кредитования, когда ежемесячный платеж идет в большей части на погашение процентов, а не «тела».

2. Отправлять в «досрочку» все свободные средства, не имея накоплений/подушки финансовой безопасности.

Несмотря на то, что досрочные частичные погашения снижают и срок, и переплату по ипотеке, в случае финансовых затруднений все усилия будут сведены на нет из-за просрочек, вынужденной реструктуризации (в том числе, с использованием льготного периода-кредитных каникул) или рефинансирования. Ипотека-долгосрочное обязательство и лучше просчитывать пути снижения финансовой нагрузки в сложные времена. В качестве разумной стратегии можно при досрочном частичном погашении выбрать уменьшение ежемесячного платежа (а не сокращение срока кредитования). В хорошие времена ежемесячно вносить больше положенного (это все равно повлияет на уменьшение срока), а в плохие – «продержаться»: снижение ежемесячной суммы платежа позволит продолжать выплаты.

3. Изымать для досрочного частичного/полного погашения деньги с никопительного счета или вклада, процентные ставки по которому выше ипотечных.

Например, если в наличии субсидированная государством ипотека под 5 % годовых, а вклад под 11%, забирать деньги из накоплений нецелесообразно.

 

Ошибки кредитной логики:

1) Вносить сумму на досрочное погашение, но забывают про необходимость внесения текущего платежа. В итоге сумма зачисление на погашение основного долга не происходит из-за отсутствия денег на очередной платеж –спишется только очередной платеж, а остаток останется на кредитном счете. Чтобы деньги зачлись в нужный срок, необходимо заблаговременно уточнять в своем банке срок уведомления о досрочном погашении.

2) Забыть уведомить банк о желании внести досрочный платеж: внесение денег на кредитный счет больше положенного не обязывает банк отправлять переплату на досрочное погашение-для этого необходимо распоряжение клиента (заявление). Также необходимо учитывать, что лучше всего производить досрочное погашение в дату очередного платежа, поскольку в ряде случаев условия ипотечного договора могут содержать условия о преимущественном погашении процентов (например, при досрочном частичном погашении через 15 дней после очередного платежа, нужно к сумме «досрочки» приплюсовать проценты за 15 дней пользования остатком долга).

Наибольший эффект по ипотечной экономии дает разумное сочетание способов досрочного частичного погашения: по более крупным дополнительным «взносам» можно выбрать сокращение ежемесячного платежа, а по менее существенным-сокращение срока кредитования. В комплексе это позволит не только рассчитаться быстрее, но и существенно снизить переплату.

 

Важно при частично досрочном погашении

 

Прежде чем пытаться платить по ипотеке с опережением, нужно оценить свои финансовые возможности: наличие подушки безопасности, размер текущих и планируемых расходов личного/семейного бюджета. Перед полным досрочным погашением необходимо предварительно запросить сумму к полному погашению в банке, чтобы не просчитаться в начисленных процентах. Не нужно забывать и про ипотечное страхование: вернуть часть страховой (за часть дней до конца страхового периода) премии можно будет при наличии справки о полном погашении долга.

Перед частичным досрочным погашением уточнить свои договорные условия (срок уведомления кредитора, дату списания средств, начисление и перерасчет процентов) и выбрать уменьшение срока кредитования или уменьшение суммы ежемесячного платежа.

Не нужно забывать о том, что ряд банков устанавливают минимальную планку для «досрочки» (например, не менее 30 % от суммы ежемесячного платежа).

Если все-таки произошла неприятная ситуация с банком – не стоит паниковать, необходимо предпринять ряд действий. Прежде всего обратиться в свой банк. Если платеж на досрочное полное или частичное погашение не зачли по вине банка (техническая ошибка, человеческий фактор или программный сбой), кредитное учреждение обязано исправить ошибку и произвести зачисление с перерасчетом процентов. Если заемщик сам не учел особенностей зачисления на досрочное погашение, нужно учесть свои упущения в следующий раз.

Для обращения достаточно взять с собой паспорт и для упрощения поиска-номер и дату ипотечного договора, а также платежные документы о внесении средств.